Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа и покупка квартиры в одном налоговом периоде». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Гражданин Д. Гоцман, поддавшись настойчивым уговорам жены, решил-таки, наконец, улучшить свои жилищные условия, и продал свою захудалую квартирку за 4 000 000 руб. Добавив деньги тестя, он купил в том же году квартиру поприличнее – за 6 000 000 руб.
Особенности взимания налога
Стоит учесть некоторые нюансы:
- покупатели недвижимости могут применить ещё раз налоговое послабление, если в текущем налоговом периоде оно не использовалось полностью;
- продавец может сразу же применить к себе льготу в размере 1 млн. рублей. Если полученная сумма велика, можно сразу же применить вычет для покупателей в 2 млн.;
- использовать налоговые преференции могут лишь те, кто официально работает в России и платит подоходный налог в размере 13 %. То есть нерезиденты права не имеют. Они вносят в казну государства треть от получаемых доходов;
- когда покупаешь одну квартиру, и не был исчерпан лимит льгот, то оставшуюся сумму можно будет «добрать» при приобретении другой недвижимости;
- покупатели имеют право на возврат части процентов по ипотечному кредиту, если новое жильё покупалось с использованием заёмных средств банка. Их вернуть можно только после того, как владелец получит всю сумму вычета за покупку;
- возврат средств после покупки происходит в размере фактического внесения НДФЛ в бюджет страны. Если в 2018 году было внесено, например 152 тысячи рублей, то ровно столько в 2019 году собственник получит на свой банковский счёт.
Когда можно получить НВ?
Для уменьшения налоговых затрат, связанных с покупкой и продажей квартиры в одном году, необходимо соблюдать некоторые условия, а именно:
- Продажа и приобретение квартиры произошли в одном календарном году.
- Новое жилье было приобретено раньше, чем продали старое, но гражданин еще не воспользовался правом на налоговый вычет (например, двухкомнатная квартира была приобретена в мае 2017 г, а однокомнатная квартира реализована в сентябре 2017 г. В этом случае допускается заявить о получении сразу двух вычетов).
- Гражданин РФ не воспользовался правом на возврат 13% до 2014 года, либо не исчерпал положенный ему лимит в два миллиона рублей после 2014 года.
- Гражданин должен являться собственником жилья не менее пяти или трех лет (до 2016 года).
Право на получение имущественных вычетов по продаже и покупке жилья предусмотрено законом, но получить их можно лишь при документальном обосновании. Все физические лица должны придерживаться особой процедуры при обращении с просьбой о взаимозачете произведенных сделок:
- Собрать необходимый пакет документов.
- Написать заявления на льготы.
- Подать все бумаги по месту регистрации в отделение ФНС.
- Дождаться принятого решения.
Самым ответственным для заявителя считается именно сбор документов. От того, насколько правильно будет собран комплект бланков, зависит исход обращения. В зависимости от региона и принятых в нем законов перечень может варьироваться, но основной комплект остается неизменным для всех субъектов федераций. В него входят:
- Удостоверение личности заявителя.
- ИНН.
- Договор купли-продажи на реализованную жилплощадь.
- Акт приема-передачи проданного помещения.
- Платежные квитанции о полученной за продажу сумме.
- Договор о покупке жилого помещения с указанной стоимостью.
- Выписка из ЕГРП о правах собственности на жилье.
- Квитанции о сделанных выплатах.
Документы должны обосновать факт продажи и вырученную сумму, а также, сколько было потрачено на новое жилье. Обратите внимание, что покупка жилья у близких родственников не позволяет рассчитывать на возврат НДФЛ.
Какое жилье считается единственным?
Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.
Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и продали ее в октябре 2022 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе 2022 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.
А если квартира куплена в новостройке?
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Ипотека в зачет уже имеющегося жилья подойдет не всем. Обязательным условием является наличие недвижимости в собственности. Если оно есть, то купить новое можно несколькими способами:
Рассрочка и продажа жилья. С точки зрения финансовых затрат это наиболее удобный вариант. Суть такая: вы находите квартиру, договариваетесь об отсрочке платежа и заключаете договор, а после продажи имеющейся квартиры/дома переводите деньги. При нехватке средств банк одалживает оставшуюся сумму в ипотеку. Однако применить такую схему можно при выполнении ряда условий: уже имеющееся жилье вы планируете продать, продавец согласен подождать деньги (иногда может потребоваться предоплата).
Ипотека под залог имеющегося жилья. Это более традиционный формат. Многие банки предлагают отдельные ипотечные продукты по такой схеме. Однако при оформлении договора человек передает свое жилье в залог, а значит рискует его потерять в случае невозврата долга. Есть и некоторые другие трудности. Например, до полного погашения долга перед банком нельзя будет распоряжаться залоговым жильем, продать его или обменять на другое. Подробнее о том, как взять ипотеку под залог имеющейся недвижимости, читайте в нашей статье >>.
Выкуп старого жилья застройщиком. Подобные программы трейд-ина обычно реализуют крупные застройщики. В такой ситуации каждая сторона получает свою выгоду: застройщик перепродает квартиру по более дорогой стоимости, покупатель получает желанное жилье в новостройке. Есть тут и серьезный минус для клиента – выкуп производится всегда не по рыночной, а по оценочной стоимости. Обычно она оказывается на 10–20% ниже. Поэтому покупатель несет некоторые финансовые потери. Если есть возможность – лучше от такой схемы отказаться и попробовать продать жилье самостоятельно.
Бронирование квартиры и продажа старой недвижимости. Обычно продажей имеющегося жилья занимаются риэлторские компании, сотрудничающие с крупными застройщиками. Схема работы такая: человек выбирает подходящее ему жилье в новостройке и просит реализовать его старую квартиру, новая квартира при этом бронируется на некоторое время
Важно до начала реализации квартиры проверить, чтобы ее стоимость была оценена адекватно, иначе в продаже можно потерять ощутимую сумму. Можно и вовсе привлечь к сделке стороннего профессионального оценщика
Длительность бронирования квартиры обычно не превышает 3 месяцев. Этого срока должно хватить для реализации старого жилья. В противном случае забронированная квартира может быть продана другим лицам, хотя нередко строительные компании идут клиентам навстречу и заключают с ними новое соглашение. Плюсом такой схемы является то, что цена на квартиру фиксируется, т. е. даже если застройщик поднимет цены на другие жилые объекты, продать забронированный он должен будет по той стоимости, которая указана в договоре.
Продажа старой квартиры после сдачи дома. Для будущих владельцев это наиболее удобный вариант, т. к. им не приходится менять место жительства до сдачи дома в эксплуатацию. Однако пойти на такую сделку могут не все застройщики. При этом нужно будет заключать не одно, а сразу 3 соглашения: на приобретение жилья в новостройке с предоставлением клиенту отсрочки до момента сдачи жилого объекта, на продажу имеющегося жилья (с указанием сроков и других важных нюансов), на предоставление квартиры, находящейся в собственности клиента, в аренду до момента переезда им в новую квартиру.
При использовании заемных средств (например, выбранная квартира стоит значительно больше) схема покупки несколько усложняется. Поэтому здесь уже лучше прибегнуть к оформлению ипотеки в зачет имеющегося жилья.
Процесс приобретения в зачёт имеющегося жилья
Каждый способ предусматривает некоторые различия в алгоритме пошаговых действий и имеет определённую специфику, связанную с обстоятельствами, сопутствующими передаче старого жилья. Базовые правила сделки, при этом, остаются идентичными в обоих случаях.
В частности, остаток по сделке в том и ином варианте проведения взаимозачёта, доплачивается:
- из личных сбережений;
- оформляется в рассрочку;
- оформляется в ипотеку.
Из способа доплаты могут проистекать дополнительные нюансы сделки.
При взаимозачёте может использоваться не только квартира клиента, но и другая, принадлежащая ему недвижимость.
Если выбирается вариант с оформлением брони, то вся процедура будет состоять из следующих, основных шагов:
- Оценка старого имущества.
- Бронирование квартиры в новостройке.
- Продажа имеющегося объекта, с учётом всех этапов: поиск покупателей, организация просмотров, проверка пакета документации.
- Сопровождение расчёта покупателя с продавцом, с перечислением денег на счёт.
Эти процедуру выполняет риэлтерская компания, сотрудничающая с застройщиком, или сам застройщик. Клиенту остаётся только заключить с компанией соответствующий договор услуг.
Взаимозачёт по брони может оформляться на самых ранних этапах возведения новостройки. Соответственно, стоимость строящегося объекта самая низкая, допускающая существенную экономию. Чем больше готовность строящегося объекта, тем ниже риски и выше стоимость жилья.
Поэтому многие строительные компании, зарекомендовавшие себя с положительной стороны, завершают оформление брони на планирующиеся квартиры уже на стадии котлована. Чтобы сохранить бронь, нередко приходится снижать стоимость продаваемой квартиры.
При оформлении одномоментной купли-продажи старого и нового жилья, ситуация складывается несколько иначе и происходит по следующему сценарию:
- Оценка и осмотр квартиры представителем застройщика.
- Предложение на приобретение квартиры.
- Одновременное оформление и заключение договора купли-продажи (ДКП) старой квартиры и договор долевого участия (ДДУ) или переуступки на новую квартиру.
Договор долевого участия может заключать только застройщик, риэлтерская фирма может заключить договор цессии.
Когда налог платить не нужно?
Что бы разобраться в том, когда мы освобождаемся от налога, нужно учитывать следующие параметры:
1) способ приобретения недвижимости (например, покупка или приватизация, наследство или дарение);
2) размер кадастровой стоимости самой квартиры;
3) в каком году куплена квартира
4) срок владения данной квартирой по праву собственности.
Абсолютно не нужно платить налог в случаях:
1) Если вы владеете квартирой купленной после 01.01.2016 года более 5 лет;* С 2020г. от налога освобождаются все продавцы квартир, владевшие квартирой более 3 лет, при условии, что это единственная квартира.
2) Если вы владеете квартирой купленной до 01.01.2016 года более 3 лет;
3) Если вы приватизировали, приняли в дар, получили в наследство или по договору ренты квартиру более трех лет назад;
4) Если вы ранее купили данную квартиру за туже стоимость, что и продаете.
Для более ясного понимания приведем несколько разных примеров по каждому пункту.
1) Например, квартира куплена в 2017 году за 3 000 000 р.
Если ее продавать позже 2022 года за любую стоимость, то налог платить не нужно, так как прошло 5 лет.
Но если мы продаем ее, скажем в 2018 году за 4 500 000 р., то здесь уже нужно будет уплатить налог.
Другое дело, что придется решить: какой вид налогового вычета выгоднее использовать.
О налоговых вычетах мы поговорим в следующей части статьи. В данном случае выгоднее «перекрыть» часть стоимости квартиры, теми расходами, что были потрачены при ее покупке ранее, т.е.: 4 500 000 — 3 000 000 = 1 500 000 р. налоговая база.
2) Если квартира куплена, получена по наследству, принята в дар и т.д., в 2014 г., то продавая ее за любую сумму в 2018 г., налог платить не нужно вообще.
3) Если квартиру приватизировали, приняли в дар, получили в наследство или по договору ренты, скажем в 2017 г., то до 2020 г. платить налог придется исходя из его кадастровой стоимости, откуда сначала, как мы помним, выделяется 70%, а потом 13%.
4) Если размер стоимости квартиры, которую вы ранее приобрели, совпадает с размером стоимости, за которую продали, то вы так же можете освободиться от налога.
Налог при одновременной продаже и покупке квартиры
Мы подошли к изначальной теме статьи, которая затрагивает возможность компенсировать налог с продажи квартиры, если мы одновременно покупаем другое жилье.
Важные условия для выполнения подобной задачи:
1) Обе сделки (продажа своей и покупка другой квартиры) должны произойти в один налоговый период: с 1 января до 31 декабря. Точнее будет сказать, в этот период должны быть зарегистрированы права по обеим сделкам. Одно право зарегистрировано на покупателя (покупателей) вашей квартиры, а другое право на вас по отношению к новой квартире;
2) Далее в следующем году до 30 апреля необходимо подать декларации связанные с продажей и покупкой квартир, а до 15 июля нужно оплатить оставшийся налог, если таковой имеется.
Теперь возникает вопрос: а как взаимозачитывается налог?
Все просто. Скажем, мы продаем квартиру за стоимость, равную 70% от кадастровой стоимости. Наша квартира менее трех лет и мы обязаны заплатить налог.
Пусть стоимость равна 5 500 000 р.
Вычитаем отсюда 1 000 000 р. в качестве налогового вычета на продажу недвижимости.
Остается 4 500 000 р.
С этих денег 13% налог = 585 000 р.
Далее мы покупаем квартиру за 10 000 000 р. При покупке квартиры, независимо от ее стоимости, нам предоставляется налоговый вычет в виде 13% с 2 000 000 р.
Т.е. в рублях мы имеет возможность погасить налог 260 000 рублями.
Вычисляем сколько в итоге нам нужно заплатить налог:
585 000 р. (изначальная величина налога) – 260 000 р. налоговый вычет = 325 000 р. (налог, который необходимо заплатить до 15 июля следующего года).
Очень важная деталь: после сделки с квартирами взаимозачет налогов сам по себе не произойдет. В налоговой службе никто не будет вычислять, и расписывать вашу схему использования налогового вычета. Поэтому что бы получить подобную скидку, важно грамотно составить декларации для последующей подачи в налоговую службу.
Правила расчета и уплаты налога
Обязательно уплачивается продавцом налог с продажи квартиры, если отсутствуют разные возможности для его снижения или освобождения от его уплаты. Если человек не может подтвердить свои траты на покупку недвижимости, а также был владельцем данного объекта меньше трех лет, то для расчета налога учитывается следующая последовательность действий:
- для расчета берется стоимость, указанная в договоре, но если она меньше кадастровой цены, то в процессе расчета используется кадастровый показатель;
- первоначально из налоговой базы вычитается 1 млн руб., представленный налоговым вычетом;
- с оставшейся суммы рассчитывается 13 %;
- полученная сумма подлежит уплате в бюджет.
Если в результате расчетов получается ноль или отрицательное значение, то гражданин освобождается от уплаты сбора.
Например, гражданин получил жилье по наследству, поэтому не может подтвердить свои расходы на его покупку. Кадастровая стоимость данной недвижимости равна 2,5 млн руб. Если человек принимает решение продать данный объект, то он обязан уплатить 13 % от 1.5 млн руб. Но если в этот же год он приобретает другую недвижимость, то можно воспользоваться имущественным вычетом, что обеспечивает оформление возврата подоходного налога при покупке квартиры. При таких условиях не придется уплачивать налог.
Какую сумму налога платить
Если продаваемая квартира находится в собственности менее 3 лет, то продавец обязан заплатить подоходный налог в размере 13% с суммы дохода от продажи, превышающей 1 миллион рублей. Причём вне зависимости от того, приобретает ли он в том же году новое жильё или тратит полученные деньги на другие цели.
Однако в Налоговом кодексе РФ (НК РФ) есть важная оговорка: налогоплательщик вправе уменьшить облагаемый налогом доход с продажи имущества на сумму документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением этого имущества (п/п. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, «метод вычитания»).
Это значит, если продавец квартиры реализовал своё имущество по той же цене, по которой его приобрёл, то налог он платить не будет. Если недвижимость продаётся дороже, чем покупалась, то в таком случае подоходный налог можно заплатить с разницы между ценами покупки и продажи квартиры, зафиксированными в договорах купли-продажи.
Если квартира досталось её продавцу бесплатно (например, по договору дарения или по наследству), то он вправе исключить из облагаемого налогом дохода только сумму в 1 миллион рублей. Число таких налоговых вычетов при продаже имущества не ограничено.
То же самое можно сделать и в том случае, если квартира была куплена. Но, учитывая уровень цен на недвижимость в последние годы, особенно в крупных городах, при продаже, как правило, выгоднее применить «метод вычитания». Совместить оба способа снизить налог по закону нельзя.
Самое распространенное заблуждение
Большинство тех, кто не сталкивается часто с тонкостями налогового законодательства, рассуждают примерно так: «Я купил новую квартиру за 4 миллиона и продал старую за 3 миллиона. Я потратил больше, чем получил. Значит, прибыли у меня нет и налог платить не надо».
Такое умозаключение ─ ошибка. Дело в том, что действующее налоговое законодательство разделяет операции по продаже жилой недвижимости и по ее покупке. Продажа одной квартиры ─ отдельно, покупка другой квартиры ─ отдельно. И по каждой сделке предусмотрен свой порядок расчета налога и применения налогового вычета.
То есть при покупке и при продаже квартиры с 2016 года подоходный налог (правильно его теперь называть НДФЛ) будет посчитан по-разному.
Есть только одно исключение из рассказанного выше ─ когда в течение года купили и продали одну и ту же квартиру. Тогда, действительно, имея документы по расходам на покупку, под налогообложение можно ставить разницу между продажной и покупной ценой.
Возможны ли споры с налоговиками или о чем тут спорить?
Один налоговый период – это один календарный год. Если осуществляете продажу в 2017 году, то и зарегистрировать новую квартиру на себя нужно было успеть в этот же период. В таком случае Вы сможете воспользоваться налоговым вычетом на продажу в размере 1 млн рублей и налоговым вычетом на покупку в размере 2 млн рублей. В 2020 году женщине досталась квартира в наследство. В 2020 года она продала унаследованную квартиру, а в начале 2021 года приобрела другую. В этом случае необходимо подать декларацию за 2020 год, рассчитать и заплатить налог при продаже квартиры.
Я продал свою квартиру и купил другую в одном году. Нужно ли мне платить налог в этом случае, и какой?
Гораздо проще и быстрее поручить это дело налоговым консультантам – стоит это «копейки» по сравнению с суммой возвращаемого налога.
В данном случае гражданин освобождается от уплаты НДФЛ, независимо от стоимости жилья, за которую он его продает.
В налоговой предложат в таком случае сначала уплатить налог с продажи, а потом уже – применить вычет с покупки, возвращая «излишне уплаченный НДФЛ».
Налоговые органы все чаще обращают внимание на бизнес и не ограничиваются проверкой конкретного юрлица. Книга посвящена вопросам выявления рисков дробления бизнеса. Особое внимание уделено полезным материалам для самостоятельной оценки рисков.
Это в том числе и суммы, которые уплачены с продажи имущества. Если продаете машину, квартиру, участок, валюту и даже смартфон, государство надеется получить от вас деньги в виде НДФЛ. Но платить их нужно не всегда, а зачастую можно сильно уменьшить сумму.
Когда после применения указанных вычетов у налогоплательщика все равно образовался доход от продажи жилья, то он облагается по ставке 13%.
Если же люди продали, и на эти деньги купили другое жилье, то налог и вычет нужно рассчитывать отдельно с каждой недвижимости. То есть платятся налоги за продажу и применяется вычет за покупку.
Если проданная квартира была в Вашей собственности более установленного в законе минимального предельного срока владения, то полученный от продажи доход освобождается от налогообложения.
Могу ли я получить налоговый вычет за покупку квартиры? Свидетельство о регистрации собственности датировано 2007 годом. Я являюсь пенсионером.
Сейчас идёт переходный период для расчёта налога и вычетов не от стоимости сделки, а от кадастровой стоимости. Это позволит значительно сократить количество фиктивных сделок, при которых в соглашениях указывается меньшая сумма. Это происходит тогда, когда срок владения жильём менее 5 лет (если квартира покупалась до 2016 года, то льготный период владения по-прежнему составляет 3 года). В соответствии с пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет предоставляется при приобретении квартиры на территории Росийской Федерации в размере, не превышающем 2 млн руб. для каждого собственника.
Но если новая квартира была дороже старой, и срок владения старой менее 5 лет, то НК РФ предусмотрел уменьшение налоговой ставки.
Продажа и покупка в течение года
Продажа одной жилплощади и покупка сразу же другой – это весьма распространенный принцип сделок на рынке недвижимости. Большинство собственников продают свои жилые помещения для того, чтобы купить иное, лучшее по месторасположению или большее по размерам. Может наблюдаться и иной процесс, когда большая и более дорогая недвижимость продается с целью приобретения более дешевого жилья.
У каждого для продажи своим причины, но принцип налогообложения остается один.
Разобраться в нюансах налогообложения человеку, несведущему в тонкостях действующих законодательных норм, бывает непросто, но крайне важно. Вся система льгот, к коим относится и имущественный налоговый вычет, построена в РФ таким образом, что получить их можно только при подаче письменного заявления. Работники государственных служб не обязаны оповещать налогоплательщиков об их потенциальных возможностях, поэтому незнание законодательства может сыграть неприятную шутку с налогоплательщиком.
При этом удержать НДФЛ с продавца не забудут, а вот оповещать его о возможности законно сэкономить на уплате налога никто не обязан.
Продажа одного жилища и покупка другого в один отчетный период в НК РФ не предусмотрена как отдельный вид сделки, а вот в письме Минфина №03-04-05/3648 есть четкие указания, что данные действия могут и должны быть объединены и рассматриваться как общее целое.
Условия налогообложения
Статус резидента также не является стопроцентной гарантией того, что имущественный вычет будет предоставлен.
Воспользоваться всеми привилегиями, указанными в статье 220 НК, могут только те люди, которые официально трудоустроены и ежемесячно отчисляют подоходный налог со всех видов своего заработка в бюджет. Важным условием считается то, что НДФЛ должен отчисляться ими в размере 13%, а не 30%.
При продаже жилья продавец подвергается налогообложению, если он владеет помещением сравнительно недавно. Если жилплощадь была куплена до 2016 года, а три года с момента регистрации прав собственности уже минули, то продавец полностью освобождается от налогообложения. Данное правило было изменено с 1 января 2016 года и минимальный срок владения увеличен до пяти лет, поэтому все, кто купил жилье после указанной даты, при продаже помещения обязаны уплачивать НДФЛ с дохода.